商业地产估值是确定商业地产物业的市场价值的过程。该过程通常基于市场数据和特定的估值方法，如收益法、比较销售法和成本法。

1. 收益法：这是商业地产估值中最常用的方法之一。它基于预期收益来确定物业的价值。该方法通常适用于产生稳定租金收入的物业。估值师会考虑租金收入、支出、资本化率以及预期的资本增值来计算物业的净现值。

2. 比较销售法：这种方法将物业的价值与类似物业的销售价格进行对比。估值师会收集和分析类似物业的市场数据，如销售价格、物业特征、位置等。然后，他们会根据这些数据来确定物业的市场价值。

3. 成本法：这种方法基于重建或替换成本来确定物业的价值。估值师会考虑重建物业所需的成本，包括土地、建筑物和其他附加费用。然后，他们会根据物业的折旧和剩余寿命来调整这个数字，以确定物业的价值。

除了这些主要的估值方法，估值师还可能使用其他方法来确定商业地产的价值。例如，他们可能会考虑市场租金、市场需求、物业的位置和可见性等因素。

总的来说，商业地产估值是一个复杂的过程，需要考虑多个因素。估值师会收集和分析各种市场数据，并结合适用的估值方法来确定物业的市场价值。这有助于投资者、开发商和金融机构做出明智的决策。